Действительно ли недвижимость — надежный актив? Какие риски есть при инвестировании в недвижимость? Существуют ли способы их минимизировать?
— Для чего вы хотите инвестировать в недвижимость?
— Для надежности.
— Что значит для вас надежно?
— Это когда доходно.
Я в профессии финансового советника 7 лет. Такие диалоги с клиентами случаются часто.
Про «доходно» и «выгодно» инвестировать в недвижимость мы с вами разобрали в прошлый раз. А сегодня поговорим про надежность.
Надежность актива – его способность противостоять рискам. Чем надежнее актив, тем меньше риск.
Какие есть риски при инвестировании в недвижимость?
Неудачное месторасположение.
При инвестировании в недвижимость всегда нужно учитывать три фактора — место, место и еще раз место. Немало инвесторов прошло через меня, когда был куплен земельный участок, частный дом или квартира на окраине.
Инвесторы рассчитывали, что объект со временем вырастет в цене и можно будет продать дороже. Или сдать жилую недвижимость в аренду. Но этого не произошло. А теперь – продать нельзя оставить – и даже не знаешь, где поставить запятую, чтобы выйти в ноль. Потому что оказался неликвид.
Форс-мажоры
На первый взгляд кажется, недвижимость – актив железобетонной надежности. Ну что может с ней случится?
- Строительство, образование заводов, которое ведет ухудшению экологической ситуации, вблизи объекта недвижимости ведет к падению спроса и стоимости. Продать такой объект по желаемой цене будет сложно, часть останется в бетоне.
Поэтому хорошо бы сначала обратиться в гражданпроект. Узнать дальнейшие планы района, где планируете покупать недвижимость.
2. Политическая ситуация в стране тоже может сказаться на судьбе объекта. Например, в Ижевске три торговых центра были переоборудованы в заводы. Да, это коммерческая недвижимость. Не исключаю, что средства частных инвесторов здесь тоже были задействованы через закрытые фонды. Раз — и дохода не стало.
3. Даже без военных действий взрывы домов тоже бывают, не говоря о пожарах. Многие помнят, как из-за сумасшедшего в Ижевске в 2017 году три подъезда жилого девятиэтажного дома под землю ушли.
Если не хотите в одно мгновение лишиться имущества и дохода, оформляйте страховку. Это тоже расходы, которые урезают доход.
Недобросовестные арендаторы
Когда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель – полбеды. Да, на ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма. Да, простои жилья затягиваются, а налоги и коммуналку платить приходится.
Хуже, когда наниматели незаконно пользуются электричеством. Знаю такие случаи. Дело доходило суда. Расхлебывать все пришлось собственникам. При этом им на горизонте маячила уголовная ответственность.
Амортизация
Со временем стоимость объектов падает в цене, потому что все стареет. Коммуникации и сами постройки разрушаются, требуют обновления или замены.
На предприятиях с этой целью создают амортизационные фонды. Чтобы было, из каких средств восстанавливать и ремонтировать объекты. Если планируете инвестировать в недвижимость, готовьтесь создавать такой фонд.
Ликвидность
Это способность актива быстро превращаться в деньги. К сожалению, недвижимость этим не обладает. Здесь даже речь не про месторасположение, а про «срочно нужны деньги».
В этом вопросе всегда дилемма – продать быстро и дешево, или дорого, но долго. А еще бывают ситуации, когда нужны срочно 3 млн., а объект стоит 10 млн. Только балкон не продашь. И снова головная боль, куда пристроить оставшиеся от продажи деньги.
Как видите, даже у такого надежного актива, как недвижимость, есть риски. Если их не учитывать – можно потерять все сбережения, постепенно или все разом.
Готовы ли вы принять эти риски? И главный вопрос – для чего, то есть, какие цели вы преследуете?
О целях и возможностях инвестирования, которые подойдут лично вам, можете узнать на консультации.